Clauses d’assurance du bail commercial : le contrat dans le contrat

Pourquoi le bail commercial est le vrai contrat d’assurance

En matière d’habitation, la loi impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs. En bail commercial, en revanche, rien de tel : le législateur laisse les parties libres. Toute la protection, ou son absence, se joue donc dans les clauses du bail.

La responsabilité du locataire ne suffit pas

Cette liberté a pourtant une conséquence directe : si le bail ne dit rien, le locataire peut légalement exploiter sans aucune assurance. Il reste certes responsable envers le bailleur des dommages causés aux locaux (articles 1732 à 1735 du Code civil), avec une présomption de responsabilité en cas d’incendie (article 1733). Il répond du feu, sauf à prouver le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou la communication depuis un immeuble voisin. Mais une responsabilité sans assurance derrière ne vaut que ce que vaut le patrimoine du locataire. Face à un local détruit et un preneur au capital de 5 000 €, la présomption de l’article 1733 ne reconstruit rien.

Le rôle du bail : organiser qui assure quoi

Le bail commercial est donc, littéralement, le contrat qui organise l’assurance du risque : qui assure quoi, qui renonce à quoi, qui indemnise qui, et qui paie le loyer quand le local ne peut plus être exploité. Un notaire ou un avocat rédige le bail ; le courtier vérifie ensuite que les clauses d’assurance sont cohérentes avec les contrats réellement souscrits de chaque côté. Les deux lectures sont ainsi complémentaires, et la seconde est très souvent oubliée.

Les garanties que le bail peut imposer au locataire

En pratique, une clause d’assurance bien rédigée impose au preneur de souscrire, dès la prise d’effet du bail et pendant toute sa durée, les garanties suivantes :

• Les risques locatifs : la responsabilité du locataire envers le bailleur pour les dommages causés à l’immeuble (incendie, explosion, dégât des eaux). C’est la garantie qui « répond » de la présomption de l’article 1733 du Code civil.
• Le recours des voisins et des tiers : les dommages que le sinistre parti de chez le locataire cause aux occupants voisins et aux tiers, indispensable en copropriété ou en parc d’activités.
• La responsabilité civile d’exploitation : les dommages causés aux tiers du fait de l’activité elle-même.
• Les dommages aux biens du preneur : matériel, marchandises, agencements et aménagements, contre l’incendie, l’explosion, la foudre, la tempête, le dégât des eaux, le bris de glaces, le vol et le vandalisme.
• Le cas échéant, une perte d’exploitation (qui protège la solvabilité du preneur, donc indirectement le paiement d’un loyer qui reste dû ; si vous comptez sur ce canal, exigez une période d’indemnisation minimale de 12 à 24 mois et l’inclusion du loyer dans les frais permanents assurés) et une perte de loyers pour le compte du bailleur (voir sections 4 et 5).

Les trois verrous qui rendent la clause efficace

Imposer des garanties ne suffit toutefois pas ; encore faut-il pouvoir le vérifier et le sanctionner. Trois mécanismes complètent la clause :

1. La justification : attestation détaillée à remettre dans les 15 jours de la prise d’effet, puis chaque année ou sur simple demande du bailleur. Une attestation vieille de six ans, par exemple, ne prouve rien : les contrats se résilient.
2. La clause de surprime : si l’activité du preneur entraîne une surprime sur les contrats du bailleur ou des voisins, elle est à sa charge. Utile quand un locataire « bureaux » se met à stocker des matières inflammables.
3. La sanction : le défaut de justification d’assurance doit figurer expressément dans la clause résolutoire. Le bail est alors résilié de plein droit un mois après un commandement resté infructueux (art. L145-41 du Code de commerce). Nul besoin, ensuite, de démontrer la gravité du manquement devant le juge.

La clause de renonciation à recours

C’est la clause d’assurance la plus fréquente des baux commerciaux, et la plus souvent mal appliquée, car elle engage une troisième partie qui n’a pas signé le bail : votre assureur.

Le mécanisme. Par cette clause, une partie (ou les deux, si elle est réciproque) renonce à réclamer à l’autre l’indemnisation de ses propres dommages après un sinistre, même si l’autre en est responsable. Chacun se retourne uniquement vers son propre assureur. L’objectif est d’ailleurs sain : éviter des années de recours croisés entre bailleur, locataire et leurs compagnies. La clause simplifie aussi la souscription, puisque l’assureur du locataire n’a plus à tarifer le risque « immeuble ».

Le piège. Lorsqu’un assureur indemnise son assuré, il est subrogé dans ses droits : il récupère le recours contre le responsable (article L121-12 du Code des assurances). Si vous avez renoncé à ce recours dans le bail sans le dire à votre assureur, vous l’avez privé de sa subrogation. L’alinéa 2 du même article est alors sans appel : l’assureur peut être déchargé de tout ou partie de sa garantie « quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur ». Autrement dit, le bailleur qui a signé une renonciation à recours non déclarée peut voir son indemnité incendie réduite, voire refusée.

Réciproque, unilatérale, absente : les variantes de la clause

Sous un même nom, la pratique recouvre en réalité quatre situations très différentes. Avant même de parler d’acceptation par les assureurs, il faut donc identifier qui renonce, au profit de qui :

• La renonciation réciproque. Chaque partie renonce à agir contre l’autre : chacun assure ses propres biens et se fait indemniser par son assureur. C’est la rédaction la plus équilibrée, et la plus fréquente dans les baux négociés.
• La renonciation unilatérale du bailleur. Seul le propriétaire renonce, au profit du locataire. C’est l’architecture des baux d’investisseurs et des centres commerciaux : le bailleur assure l’immeuble, en refacture la prime au preneur (art. L145-40-2 du Code de commerce) et abandonne son recours. Le locataire peut alors alléger sa garantie risques locatifs. Sans la contrepartie de la refacturation, en revanche, la clause appauvrit simplement le bailleur.
• La renonciation unilatérale du preneur. Le locataire renonce à agir contre le bailleur : troubles de jouissance, dégât des eaux venu de la toiture ou des parties communes, privation de jouissance pendant les travaux après sinistre. Elle avance rarement sous son vrai nom : on la trouve plutôt dans les clauses de « non-responsabilité du bailleur » et au détour de la clause destruction. C’est la plus déséquilibrée, et l’assureur du preneur doit impérativement l’accepter.
• L’absence de renonciation. Le silence du bail, fréquent dans les actes notariés, n’est pas un oubli : chacun conserve ses recours, et l’assureur des murs garde sa subrogation contre le locataire responsable (présomption d’incendie de l’article 1733 du Code civil). Ce choix ne protège toutefois le bailleur que si le locataire est correctement assuré en risques locatifs, d’où l’importance de l’attestation annuelle.

Les trois règles d’or

• Déclarer la clause à son assureur (murs pour le bailleur, multirisque pro pour le locataire) et obtenir la mention « renonciation à recours acceptée » au contrat (souvent moyennant une légère surprime dite d’abandon de recours).
• Étendre la renonciation aux assureurs dans la rédaction même du bail : « chaque partie renonce, et s’engage à obtenir la même renonciation de ses assureurs, à tout recours contre l’autre partie et ses assureurs ». Or, sans cette extension, la clause est bancale.
• Vérifier le périmètre exact de la renonciation : est-elle limitée à certains événements (incendie, explosion, dégât des eaux) ? Joue-t-elle « dans la limite des indemnités versées par les assureurs », auquel cas les franchises et les dommages non garantis restent récupérables ? Une constante, enfin : la faute intentionnelle ou dolosive demeure toujours hors du champ de la clause.

L’assurance pour compte : faire souscrire le locataire au profit du bailleur

L’article L112-1 du Code des assurances permet de souscrire une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » : le souscripteur paie la prime, mais le bénéfice de la garantie revient à un tiers désigné. Appliqué au bail commercial, c’est le mécanisme qui permet d’exiger du locataire qu’il souscrive et finance une garantie dont le bailleur est bénéficiaire.

Deux usages dominent en pratique :

• La perte de loyers pour compte : le preneur garantit au profit du bailleur le paiement de deux à trois années de loyers si un sinistre rend les locaux inexploitables. C’est la réponse correcte au réflexe erroné consistant à demander au locataire de « couvrir le loyer dans sa perte d’exploitation » (voir section suivante).
• L’assurance de l’immeuble par le preneur : dans certains montages (locataire unique, bail « investisseur »), c’est le locataire qui assure les murs pour le compte du propriétaire. Économique pour le bailleur, mais exigeant en suivi : il faut contrôler chaque année la police, ses montants et ses franchises.

Les limites à connaître avant de s’y fier

L’assurance pour compte est une protection de second rang, pour deux raisons. D’abord, le bailleur dépend de la diligence du locataire : prime impayée, garantie résiliée ou montant devenu insuffisant, et la protection s’évapore, d’où l’exigence d’un justificatif annuel. Ensuite, l’article L112-6 permet à l’assureur d’opposer au bénéficiaire toutes les exceptions opposables au souscripteur. Ainsi, une fausse déclaration du locataire (art. L113-8 ou L113-9) prive le bailleur de l’indemnité, alors qu’il n’y est pour rien.

En somme, cette clause transfère surtout le coût de la protection sur le preneur ; la sécurité, elle, reste maximale quand la garantie figure dans le propre contrat du bailleur.

Protéger le loyer : perte de loyers ≠ perte d’exploitation

C’est la confusion la plus coûteuse du sujet. La perte d’exploitation (PE) du locataire indemnise sa marge brute. La perte de loyers indemnise le bailleur. Les deux garanties ne sont pas interchangeables.

Le scénario qui compte : le bail résilié

Suivez le scénario qui compte, celui du sinistre grave. Le local est inexploitable ; le bail est résilié. Soit de plein droit en cas de destruction totale (article 1722 du Code civil), soit en application de la clause destruction du bail. Dès lors, le locataire ne doit plus de loyer : il n’a subi aucune perte à ce titre, et sa PE n’a donc rien à indemniser au bailleur. Le locataire n’a d’ailleurs juridiquement aucun intérêt d’assurance sur un loyer dont il n’est plus redevable.

Certes, tant que le bail court, sa PE couvre bien le loyer parmi ses frais permanents : en reconstituant sa marge, elle lui donne les moyens de payer un loyer qui reste dû. C’est une protection indirecte réelle, et une bonne raison de l’imposer dans le bail. Mais l’indemnité est versée au locataire, jamais au bailleur, dans la limite d’une période d’indemnisation, et elle disparaît avec le bail. Autrement dit : la PE sécurise la solvabilité du locataire tant que le loyer est dû ; elle ne garantit jamais le loyer lui-même.

Trois étages, du plus solide au plus fragile

La protection du loyer se construit donc sur trois étages, du plus solide au plus dépendant :

La clause destruction et l’article 1722 du Code civil

L’article 1722 pose le régime légal : en cas de destruction totale par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre ; en cas de destruction partielle, le preneur peut demander soit une diminution du loyer, soit la résiliation. Ce texte n’étant pas d’ordre public, la quasi-totalité des baux l’aménagent, et c’est dans ces aménagements que se cachent les vrais enjeux.

Trois points à vérifier dans la clause

• Le seuil de résiliation. Beaucoup de baux ouvrent la faculté de résilier dès que la durée prévisionnelle des travaux dépasse un certain délai, apprécié par l’architecte du bailleur. Un seuil très court (on voit des clauses à 15 jours) signifie que presque tout sinistre sérieux peut mettre fin au bail : risque de vacance pour le bailleur, risque d’éviction sans indemnité pour le preneur. Ce seuil se négocie donc.
• La condition d’indemnisation. Les clauses bien rédigées ne réduisent le loyer du preneur (en cas de continuation) que si le bailleur recouvre une indemnité « perte de loyers » équivalente auprès de son assureur. Élégant, mais cela suppose, encore une fois, que la garantie ait été souscrite.
• La renonciation du preneur à tout recours contre le bailleur pour la privation de jouissance pendant les travaux : classique, mais à déclarer à l’assureur du preneur (retour à la section 3).

Les obligations d’assurance du bailleur, trop souvent oubliées

Le bail regarde presque toujours vers le locataire. Mais le bailleur a ses propres devoirs, et deux d’entre eux conditionnent directement son indemnisation :

Assurer ses murs, et le bon usage qui en est fait

Le propriétaire bailleur souscrit une assurance propriétaire non occupant (PNO) ou une multirisque immeuble. En copropriété, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi Alur) rend obligatoire au minimum l’assurance de sa responsabilité civile de copropriétaire non occupant ; hors copropriété, la PNO n’est pas légalement imposée mais reste indispensable : c’est elle qui porte la garantie perte de loyers. En copropriété, vérifiez aussi l’articulation avec la police souscrite par le syndicat pour l’immeuble : l’objectif est de ne laisser ni trou ni doublon entre police collective et police individuelle.

Déclarer l’activité du locataire, et chaque changement

L’activité exercée dans les murs est un élément essentiel du risque. L’article L113-2 du Code des assurances impose de déclarer à l’assureur, dans les 15 jours où l’on en a connaissance, toute circonstance nouvelle qui aggrave le risque ou en crée de nouveaux. Par exemple : l’arrivée d’un locataire, un changement d’activité, une sous-location ou un local devenu vacant. La sanction est mécanique : règle proportionnelle de prime en cas de sinistre (art. L113-9 : l’indemnité est réduite dans le rapport entre la prime payée et celle qui aurait dû l’être), et nullité du contrat en cas de mauvaise foi (art. L113-8).

Refacturer la prime au locataire : possible, à une condition

La prime d’assurance de l’immeuble peut être mise à la charge du preneur. À une condition : être expressément stipulée et inventoriée dans l’état des charges annexé au bail (art. L145-40-2 du Code de commerce). Sans stipulation claire, pas de refacturation. À l’inverse, certaines charges restent légalement au bailleur quoi qu’il arrive (grosses réparations de l’article 606, honoraires de gestion des loyers, art. R145-35).

Tableau récapitulatif des clauses d’assurance du bail commercial

Les 7 erreurs que nous voyons le plus souvent

1. Un bail muet sur l’assurance. Le locataire n’a donc aucune obligation de s’assurer. Tout repose sur sa solvabilité, c’est-à-dire sur rien.
2. Une renonciation à recours jamais déclarée aux assureurs. La clause dort dans le bail pendant des années ; au premier sinistre, l’assureur découvre qu’il a perdu sa subrogation et réduit l’indemnité (art. L121-12).
3. Confondre perte d’exploitation et perte de loyers. « Le locataire a une PE, donc mon loyer est couvert » : non. Bail résilié = plus de loyer dû = la PE du preneur n’indemnise pas le bailleur.
4. Une attestation demandée une fois, en 2019. La clause de justification annuelle existe pour être appliquée. Un rappel par an, dans l’agenda, suffit.
5. Une activité réelle différente de la destination, ou une sous-location silencieuse. Double peine : le bailleur est en défaut de déclaration vis-à-vis de son assureur (L113-2), et l’assurance du preneur peut elle-même être inopérante.
6. Une perte de loyers limitée à 12 mois. Expertise, permis, appels d’offres, travaux, recommercialisation : en pratique, deux à trois ans est la bonne échelle sur un local détruit.
7. Des aménagements que personne n’assure. Les travaux du preneur deviennent souvent propriété du bailleur en fin de bail (clause d’accession), mais pendant le bail, qui les assure ? Le bail doit le dire, sinon chacun pense que c’est l’autre.

Ces informations sont fournies à titre pédagogique et reflètent les textes en vigueur à la date de mise à jour (juillet 2026). Elles ne constituent ni une consultation juridique ni un conseil personnalisé : la rédaction et la validation des clauses d’un bail commercial relèvent de votre avocat ou de votre notaire. BL ASSUR, courtier en assurances immatriculé à l’ORIAS sous le n° 17 003 326 (www.orias.fr), intervient sur l’analyse et la mise en cohérence des garanties d’assurance.